商品房买卖合同中常见法律问题 | 肖索拉克维妮基的博客

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📝 主旨内容

观点1 如何区分商品房买卖合同的预约和本约

预约合同：明确约定于未来的日期另行签订正式的本约合同，网签合同≠本约合同，网签合同只是行政上的要求。

本约合同：具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；出卖人以及按照约定收受购房款.

案例：买受人和开发商私下签订商品房买卖合同，并备注为预约合同，合同内容与网签合同相同，并约定十日内进行网签。后开发商按照合同约定收受了购房款。现买受人以该合同为预约合同，双方无法达成本约合同为由要求解除该预约合同并返还购房款。法院判决认为，虽然该合同带有预约合同性质标题，且合同约定了需进行网签，但该合同已经具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人亦按照合同约定收受了购房款，故该合同应认定为本约合同，现有证据无法证明买受人享有本约合同的解除权，故法院驳回买受人的诉讼请求。

观点2 认购单、意向书能否构成预约合同

当事人以认购书、订购书、预订等形式约定再将来一定期限内签订合同，或者为担保将来一定期间内订立合同交付了定金，能够确定将来索要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立；当事人通过签订意向书或者备忘录等方式，仅表达交易的意向，未约定再将来一定期限内订立合同，或者虽然有约定但是难以确定将来订立合同的主体、标的等内容一方主张预约合同成立的，人民法院不予支持。

案例：甲乙丙三方签订“确认书”，载明甲方应向乙方支付广告费，因丙方需购买甲方开发的房屋，故乙方的广告费从丙方的购房款中直接抵扣。后甲和丙未签订房屋买卖合同，乙方将广告费债权转让给他人，甲根据法院判决向他人支付了广告费。甲遂起诉主张“确认书”系其与丙方就房屋买卖达成的预约合同，因丙方违反约定，应承担违约责任。不构成预约合同。没有约定具体的内容，仅有交易意向。

观点3 政策因素导致未能签订本约合同，是否违约。

如政策因素导致房价涨跌，属于商业风险，不属于情势变更，不能以此要求变更房价，亦不成为解除合同的理由。只有政策因素导致客观上不能履行，才可以对预约合同已约定内容进行重新磋商。

观点4 贷款成功却因放贷时间迟于约定的付款时间，开发商要求买受人承担逾期支付的违约责任

应考察贷款不成功或者放贷迟延的原因。

观点5 商品房买卖合同的无效或解除导致贷款合同的解除，银行是否有权要求买受人返还贷款

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十条、第二十一条

审理此类案件时应通知银行，银行是否参与诉讼由其决定。银行应作为有独三。

贷款合同解除的，贷款应由开发商支付给银行；购房款应由开发商支付给买受人。如开发商未将贷款支付给银行，买受人无过错的情况下，银行无权要求买受人返还贷款。

观点6 宣传内容是否为合同内容

当符合两个要件时宣传内容即为合同内容：1、出卖人销售广告和宣传资料内容就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体、确定；2、对商品房买卖合同的定理及房屋价格的确定有重大影响的。

开发商宣传内容中有泳池，后以过不了审批为由没建泳池，应承担违约责任。

开发商宣传内容中有周边公告设施，后没有。该内容不属于合同内容，开发商不承担违约则热门。

观点7 房屋交付时买受人可以拒绝收房的情形

1、房屋主体结构质量不合格，即不符合法定交付条件；2、虽非主体结构质量问题，但该问题严重影响正常居住使用，即合同目的不能实现；3、合同约定的其他可以拒绝收房的房屋质量问题。

不属于以上情形，房屋存在质量瑕疵问题的，开发商承担修复责任。

精装房装修质量差的问题，仍审查质量问题是否严重影响正常居住，严重影响居住的问题如漏水、空气质量不合格等买受人有权拒收房屋，开发商要承担至修复时逾期交房的违约责任。

隐蔽问题，在保修期内开发商应承担保修责任，举证责任在开发商。保修期外的，买受人举证。